A1：要闻
□罗义华
“我国房地产市场规模大、牵涉面广，对宏观经济运行具有系统性影响。当前房地产市场供求关系发生重大变化，市场处于调整过程。我们要坚持稳中求进、先立后破，用改革的办法解决前进中的问题，加快新旧发展动能转换，为高质量发展提供多元而强劲的动力支撑。”
7月19日，中共中央举行新闻发布会，介绍和解读党的二十届三中全会精神，中央财办分管日常工作的副主任、中央农办主任韩文秀在答记者问时表示。
房地产市场供求关系已发生重大变化，市场格局将会进一步重塑。从短期原因看，一是需求端基本面下滑。经济增速和居民收入增速放缓，居民购买力不足，需求端受到影响。
二是供给端输血不足。在强硬的降杠杆政策下，房企暴雷潮不断蔓延，供给端处于深度调整期。一些房地产企业出现违约事件，房企缺少新的融资渠道，同时需要降低杠杆，叠加停工等因素导致的市场销售下滑，房企缺少自我造血机制。
三是市场预期发生变化。居民对于房价能够“持续上涨”的预期被打破，叠加信心不足，同时当前房价租金比也已处于高位，居民购房的动力也相应大幅减弱。
从长期原因看，一是人口增速放缓，人口老龄化趋势逐渐明显，长期住房需求基本面发生变化。从2022年开始，中国人口首次出现负增长，青中年人口比例下降，老年人口比例上升。人口结构的变化将会使得长期住房需求基本面发生变化。
二是城镇化进程放缓，住房供给逐步饱和。2022年末常住人口城镇化率为65.22%，虽比2021年提高0.9个百分点，但较2021年1.3个百分点的增速相比仍在减缓。家庭住房套户比已接近1.1，住房供给整体达到平衡，但不同城市可能面临分化不均问题。
三是房地产供给侧需要新发展模式，权益型投资将占据更大比例。当前房地产市场已逐步由增量向存量转变，此前房企的“三高”（高负债、高周转、高杠杆）模式已不再适应新形势，新发展格局下权益型融资工具将发挥更大作用。“三高”模式带来的弊端，包括房地产与金融的高度结合、住房需求结构错配、住房交付和质量问题、地方土地财政的高依赖等。
韩文秀表示，要促进房地产市场平稳健康发展。近期，房地产市场正在出现积极变化。我们要坚持消化存量和优化增量相结合，进一步落实和完善房地产新政策，切实做好保交房工作，盘活存量商品房和土地资源。
要贯彻落实好党的二十届三中全会精神，加快构建房地产发展新模式，消除过去“高负债、高周转、高杠杆”的模式弊端，建设适应人民群众新期待的“好房子”，更好满足刚性和改善性住房需求，并建立与之相适应的融资、财税、土地、销售等基础性制度。
住房政策研究专家李宇嘉表示，未来中国推进各项改革，面临的最大掣肘就是房地产。房地产对于央地财税改革、收入分配改革、改变旧发展模式等都至关重要。在防范地产风险方面，要严肃自有资金拿地，项目融资白名单对接。同时，严肃金融机构对于地产融资的各项指标控制，加大事后审计、监督检查、终生督查和审计等，形成可置信的威胁。
清华大学社科学院教授、政治经济学研究中心主任蔡继明表示，为解决农业转移人口城市住房问题，可以“以租为主”，推进农业转移人口实现“住有所居”。政府需要引导市场提供中低端家居型租赁住房，向农业转移人口提供租金补贴，并加强对城市低端房屋租赁市场的监督管理；同时推行“公租为主，廉租为辅”的住房保障策略。
党的二十届三中全会还提出，“在发展中保障和改善民生是中国式现代化的重大任务”。对于住房而言，除全力保交付之外，还要保质量保安全，未来“好房子”建设不可或缺。